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关于检查《江苏省物业管理条例》 贯彻实施情况的报告

发布时间: 2016-11-03 作者: 人大办 字体:[ ] 【打印本页】 【关闭窗口】

区人大常委会执法检查组

(2016年10月25日)


主任、各位副主任、各位委员:


根据年度工作要点安排,区人大常委会于8月上旬至9月下旬,对我区《江苏省物业管理条例》(以下简称《条例》)贯彻实施情况进行了执法检查,现将有关情况报告如下。


一、本次执法检查工作开展情况


区人大常委会对本次执法检查高度重视,精心组织,周密部署。一是科学制定活动方案。成立了由分管负责同志任组长的执法检查组,组织学习法律法规,明确重点检查内容,制定、印发活动方案,将活动细分为启动阶段、自查阶段、集中学习阶段、专题调研阶段、集中检查阶段和总结报告阶段。二是广泛收集意见建议。召开《泰州市房屋安全管理条例(草案)》立法调研座谈会;深入住宅小区,实地走访社区物业管理服务站、物业服务企业、小区居民,听取镇街、法院、住建、财政、市场监管、物价、城管、公安、消防、规划等部门相关工作情况汇报,广泛听取各方面意见建议。三是市、区人大联动检查。市、区两级人大常委会联动检查,实地察看了刁铺街道圩岸社区、水岸帝景;口岸街道锦江花园、鑫港花苑、港城花苑,区住建局物管科。重点检查物业管理体制机制、公共维修资金使用、物业服务费收缴、物业服务市场化运作、高层电梯安全运行、老旧小区整治改造等情况。


二、我区贯彻实施《条例》的主要做法及成效


《条例》颁布施行以来,区政府及其职能部门和各镇街认真贯彻实施,不断加大工作力度,创新体制机制,健全法规制度,小区基础设施得到加强,居民居住环境持续改善,物业管理工作取得了新进展。


(一)《条例》宣传力度得到加大。《条例》出台后,区政府及其职能部门和各镇街围绕各自职能,不断加强对相关法律法规的学习宣传,区住建局先后多次邀请专家举办物业管理专题讲座,会同有关职能部门在府后人家、东方明珠、水岸帝景等小区举办大型宣传活动,现场答疑解惑、受理投诉、帮助解决问题,发放宣传资料5000多册。区公安、消防、质监等部门定期开展安全常识宣传,在橱窗、电梯等显要位置张贴安全小贴士,提醒居民防火、防盗、防骗,安全文明乘电梯。各镇街、社区通过悬挂条幅、放置宣传展板等形式广泛宣传《条例》法规,不断提高居民对《条例》的知晓度。


(二)体制机制建设得到加强。区政府高度重视小区物业管理工作,成立了由分管区长为组长,相关部门、镇街主要负责同志为成员的物业管理工作领导小组。按照“条块结合、以块为主、分级管理”的原则,建立了区、镇街、社区、物业管理服务单位“四位一体”的物业管理体系。出台了《关于加强高港区物业管理工作的意见》、《关于加强城乡社区人居环境长效管理工作的意见》,明确了管理职责、工作内容、考核办法、奖补标准等具体要求,先后有6家物业服务企业因违反相关管理要求被撤销资质,2015年以来发放奖补资金300多万元。


(三)物业服务行业规模得到提升。截至目前,全区共有住宅小区及老旧家属院、零散组团93个,主要集中在口岸、刁铺、许庄、永安洲的8个城市社区。商品房住宅小区、别墅区或以别墅为主的住宅小区,由社区居委会成立物业管理服务站或业委会聘请物业服务企业,实行市场化物业经营服务。对暂不具备市场化物业服务条件的老旧住宅小区、零散住宅楼或组团、拆迁安置区等,由社区物业管理服务站实施保洁、保安、保绿、设施维护、交通秩序维持等综合长效管理。目前,我区共有物业服务企业23家,其中,一级资质企业1家;二级资质企业6家;三级资质企业16家。全区物业从业人员约1000多人,其中,物业服务企业700多人;物业管理服务站200多人;实现了全区物业管理全覆盖。


(四)老旧小区及后街背巷整治改造成效明显。累计投入2000多万元,对锦江花园、港城花苑、江平小区、教师新村、港务新村等20多个小区的道路、路灯、楼道灯、下水管道、落水管道、窨井盖等公共设施实施了维修更换,补栽了绿化,刷新了墙面,增设了生态停车位。对通元巷、虹桥巷、民主街等40多条后街背巷实施综合整治,更换管网、改造巷道、修建垃圾房、铺设停车位、粉刷和美化墙面,小区面貌及停车难的问题得到了较大幅度的改善,形成了一批管理规范、秩序井然、面貌整洁的住宅小区,口岸街道新城社区被评为“江苏省城市管理示范社区”。


三、《条例》贯彻实施过程中存在的主要问题


虽然我区在贯彻实施《条例》过程中,取得了较大进步,积累了一些好的经验做法,但由于起步较晚、基础薄弱,对照《条例》要求,对照建设“强富美高”港口名城的要求,还存在一些不足,主要体现在以下几个方面。


(一)业主大会或业主委员会的主体作用发挥不够。调查显示,广大居民对《条例》了解不深入,对参与小区管理的积极性不高,多数居民不知道按《条例》规定应成立小区业主大会或业主委员会。全区93个住宅单位,只有12个小区依法成立了业主委员会,其中能正常发挥作用的只有鑫港花苑、鸿翔御景、府后人家、海裕山庄等几个小区。


(二)物业服务行业运营情况堪忧。一方面,业主包括一些党员、机关干部还没有形成花钱买服务的意识,欠缴或拒缴物业费的现象比较普遍,造成物业服务企业收入紧张,一些物业服务企业出现了亏损;另一方面,物业服务企业重经济效益,轻服务质量,与业主关系紧张,这也是造成物业费收缴困难的因素。上述原因的存在,导致一些物业服务企业只能通过打折扣的方法收取物业服务费,部分物业服务企业和社区物业管理服务站为降低成本,不断精简人员,聘用60岁以上人员担任保安,并由保安兼任电梯、消防安全管理员,这些人基本没有接受过专业培训,甚至不会正确使用消防器械。还有的几个小区共用一名安全管理员。从而陷入了“业主不满意-企业收费难-服务质量低-业主更不满意-企业更收不到费的恶性循环”。


(三)职能部门协调配合不够。一些部门、单位对《条例》掌握不够全面,领会不透,投入物业管理工作的精力不足;有些部门遇到具体问题相互间推诿扯皮,多部门齐抓共管的监管合力还有待进一步加强;一些镇街、社区属地管理的责任意识还有待进一步提高。


(四)安全隐患不容忽视。一些小区技防设施缺损严重,出现问题后无法调看录像;一些小区汽车无序停放,占堵消防通道;个别老旧小区电梯运行故障频发,经常出现抖动和自动停止现象;一些小区电梯轿厢内无手机信号,出现险情后无法通过手机及时报警。


(五)群众反映的一些突出问题亟待解决。一是公共维修资金申请程序繁琐,使用难。二是部分建成较早的小区公共维修资金已经告罄,还有一些老小区没有收取公共维修资金,导致这些小区公共设施维修难。三是一些小区甚至新建小区存在业主违章搭建现象。四是一些老旧小区和拆迁安置区“两证”至今未能办理,尽管这不属于《条例》范围,但群众反映强烈。


四、解决上述问题的建议


(一)要加大《条例》的学习宣传力度。要创新宣传方式方法,通过一些喜闻乐见、易于接受的宣传形式,提高《条例》的普及度、知晓率,让小区业主广泛了解《条例》规定的权利和义务,增强其法制意识、责任意识和缴费意识。要组织相关职能部门、镇街、社区的物业管理人员、物业从业人员全面系统学习《条例》,使他们明确各自职能,增强对物业管理工作的责任心和使命感,进一步促进物业管理各项工作。对长期欠缴物业费的业主,要根据不同人员性质,采取行政和法律手段加以规范和催缴,努力在全社会营造依法进行物业管理的良好氛围。


(二)要加强物业管理组织建设。街道、社区要充分发挥属地管理作用,依法加强对业主大会、业主委员会组建和选举工作的组织指导,做到条件成熟一个,建立一个;积极探索将业主委员会纳入社区居委会、居民小组的自治民主管理体系,纳入社会综合治理网格化管理体系,充分发挥业主自治的作用。社区要及时协调处理物业管理中的突出问题,减缓业主与物业服务企业之间的矛盾。住建局要进一步加大对物业服务行业的指导监督管理力度,组织相关职能部门、街道社区、物业服务企业和业主组织,定期开展学习交流活动;建立健全物业服务企业行业自律、检查考核、奖惩等制度,完善企业信誉档案管理,强化考核结果的积极导向作用;对投诉较多、问题较多却迟迟未能整改到位的物业服务企业,制定退出机制和联合执法机制,对优秀企业,通过“以奖代补”积极扶持,不断提高我区物业管理水平和物业服务质量。


(三)要推动各职能部门形成齐抓共管良好局面。物业管理是一项系统工程,需要街道、社区和各职能部门主动参与、积极作为、齐抓共管。区政府要进一步明确相关职能部门在物业管理中的职责,完善物业管理协调机制,建立健全由住建、城管、公安、消防、环保、市场监管、价格、规划、财政等相关职能部门参加的物业管理工作联席会议制度,会商问题、落实责任,形成各司其职、配合密切、横向到边、纵向到底的工作格局。对群众反映强烈的小区内占用消防通道、违章建设、破坏绿化、监控失灵等问题,相关部门要配合镇街开展专项整治活动,确保问题得到解决


(四)要积极回应群众期盼。要坚持实事求是、以人为本的原则,修订完善公共维修资金管理制度,减少不必要的程序。积极协调移动、电信等通讯部门,对全区所有电梯轿厢实行信号覆盖,对拟投入运行的电梯,在未实行信号覆盖之前,严禁投入运行。设立老旧小区专项维修资金,由分管区长牵头负责,解决未建立住宅专项维修资金和维修资金余额不足老旧小区的历史遗留问题。妥善解决一些老小区和安置房的“两证”问题。根据《条例》的规定尽快推进电梯、消防设施设备专项维修资金归集工作,破解电梯重大维修和更换资金不足的问题。